Voller Vermietungserfolg
im preisgekrönten Wahrzeichen Londons.
Der geschlossene Immobilienfonds EuroSelect 14 TheGherkin wurde im März 2008 voll platziert. Der Fonds beteiligt sich mit einem Eigenkapital von 157,7 Mio. GBP (ohne Agio) an einer der weltweit prominentesten Büroimmobilien: dem Londoner Büroturm The Gherkin. Das Gebäude ist zu 100 % an 23 namhafte Unternehmen vermietet. Der Hauptmieter Swiss Re Services Limited, auf den bis 2023 nahezu die Hälfte der Mieteinnahmen entfällt, ist eine Tochtergesellschaft der Swiss Re, des weltgrößten Rückversicherers. Die Mieteinnahmen für The Gherkin liegen deutlich über der Höhe des Kapitaldienstes. Die Immobilie war zum Ende des Berichtsjahres 2009 voll vermietet. In 2010 haben drei Mieter mit einem Anteil von 7,07 % an den Gesamtmieteinnahmen ihr Sonderkündigungsrecht ausgeübt. Die Gesellschaft ist in der Lage, aus den Mieteinnahmen den Kapitaldienst zu bedienen. Darüber hinaus steht weitere Liquidität, die ausgeschüttet werden könnte, zur Verfügung.
Die Bewertung der Immobilie im Frühjahr 2009 zeigt die Auswirkungen der Finanzkrise in besonderem Maße. Der Wert der Fondsimmobilie war zum Bewertungsstichtag 05.02.2009 auf 470 Mio. GBP (2007: 605 Mio. GBP) gesunken. Die gleichzeitig zu verzeichnende Schwächung des GBP gegenüber dem CHF führte zu einem Bruch des kreditvertraglich vereinbarten Verhältnisses von Immobilienwert zu Schuldenstand (LTV = Loan to Value - Verhältnis). Gegenüber dem Ankauf verzeichnet die Immobilie einen Bewertungsverlust von 18,2 %.
Nach langwierigen Verhandlungen mit den Banken konnte das Fondsmanagement gemeinsam mit den Finanzierungsspezialisten des IVG-Konzerns erreichen, dass die Folgen der Kreditverletzung für die Jahre 2009 und 2010 gegen Zahlung einer erhöhten Marge und Thesaurierung der Überschüsse ausgesetzt werden. Sollte das Verhältnis zwischen Immobilienwert und Darlehensvaluta zum nächsten Überprüfungszeitpunkt (Februar 2010) einen Wert von mindestens 80 % erreichen, kann die Bank die thesaurierte Liquidität zur Ausschüttung freigeben. In diesem Fall könnten Ausschüttungen von voraussichtlich je 4 % für die Jahre 2009 und 2010 nachgeholt werden.
