Internationales Bankhaus im Herzen
der Londoner Finanzmetropole.
Der geschlossene Immobilienfonds EuroSelect 12 wurde im Dezember 2006 voll platziert. Die 1991 errichtete Grade-A-Büroimmobilie „60 London Wall“ liegt in der Londoner City. Hauptmieter ist bis 2016 das internationale Bankhaus ING Intermediate Holdings Ltd. Das Unternehmen nutzt das Gebäude als repräsentativen britischen Hauptgeschäftssitz und hat von der angemieteten Fläche 5.455 m² an BNP Paribas untervermietet. Die übrigen Mietflächen sind an zehn Einzelhändler vermietet, deren Verträge eine Restlaufzeit von 1,5 bis 14 Jahren haben..
Die Bewertung der Immobilie zum 31.12.2009 zeigt die Auswirkungen der Finanzkrise auf den Londoner Immobilienmarkt: Der Wert der Fondsimmobilie ist zum 31.12.2009 auf 156 Mio. GBP gesunken (2008: 160 Mio. GBP). Gegenüber dem Ankauf durch die Fondsgesellschaft verzeichnet die Immobilie einen Bewertungsverlust von 23,54 %.
Die im Kreditvertrag vereinbarte Beleihungsgrenze LTV (Verhältnis von Gesamtkreditbetrag zum Verkehrswert) wurde zum Jahresende 2009 überschritten. In intensiven Gesprächen mit den finanzierenden Banken hat das Fondsmanagement eine bis Ende 2010 befristete Sondervereinbarung verhandelt, in der sich die Fondsgesellschaft verpflichtet, eine Sondertilgung in Höhe von insgesamt 7 Mio. GBP (ca. 8 % des Eigenkapitals) zu leisten und eine Risikoprämie in Höhe von 800.000 GBP zu zahlen. Für die infolge der Sondertilgung notwendige Anpassung der Zinssicherheiten (SWAP) fallen weitere Gebühren an, die durch die Reduzierung der laufenden Zinsbelastung jedoch überkompensiert werden.
Aus den in GBP erzielten Liquiditätsüberschüssen des 2. Halbjahres 2009 sowie des Jahres 2010 werden insgesamt 7 Mio. GBP ohne Wechselkursverlust für diese Sondertilgung verwendet. Eine erneute Überprüfung des LTV ist per 31.12.2010 vorgesehen. Durch die Reduzierung der Darlehensschuld ist bei einer gleichzeitig positiven Marktentwicklung ein Erreichen des vereinbarten LTV im Laufe des Jahres 2011 realistisch. Bei einer späteren Veräußerung der Immobilie kann den Gesellschaftern die zur Sondertilgung verwendete Liquidität als zusätzlicher Kaufpreisüberschuss wieder zufließen.
