9-Monats-Ergebnis der IVG von Belastungen aus Immobilienmärkten gekennzeichnet, Kavernentransaktion mit positivem Effekt
Bonn, 13.11.2008
- EBIT adjusted 228,7 Mio. Euro (Q3 2007: 399,1 Mio. Euro)
- Konzernergebnis 34,1 Mio. Euro (Q3 2007: 261,9 Mio. Euro)
- Prognose unter Berücksichtigung unrealisierter Marktwertänderungen und Kavernentransaktion: EBIT adjusted zwischen 300 und 320 Mio. Euro, Konzernergebnis zwischen 50 und 70 Mio. Euro erwartet
Die Entwicklung an den Finanzmärkten und deren Auswirkung auf die europäischen Immobilienmärkte prägen das Zwischenergebnis der IVG nach neun Monaten des Jahres 2008. Insbesondere nicht zahlungswirksame Belastungen aus der Bewertung von Immobilien sind für eine Verringerung der Gesamtleistung und deutlich rückläufige Ergebnisse verantwortlich. Die Gesamtleistung des Konzerns sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 13,4 % von 893,1 Mio. Euro auf 773,6 Mio. Euro. Das EBIT ging gegenüber den ersten neun Monaten 2007 um 34,3 % von 384,2 Mio. Euro auf 252,5 Mio. Euro zurück. Das bereinigte EBIT (sog. EBIT adjusted) reduzierte sich um 42,7 % von 399,1 Mio. Euro auf 228,7 Mio. Euro. Das Konzernergebnis lag nach neun Monaten mit 34,1 Mio. Euro um 87,0 % unter den 261,9 Mio. Euro des Vorjahreszeitraums. Für das dritte Quartal 2008 wurde ein negatives Konzernergebnis von 17,0 Mio. Euro ausgewiesen. Der NAV, der Nettovermögenswert, sank gegenüber dem Stichtag 31.12.2007 in den ersten neun Monaten 2008 um 18,7 % von 29,03 Euro auf 23,59 Euro je IVG-Aktie. Dabei wurde die Berechnungsmethode auf Grund der derzeitigen schwierigen Verhältnisse an den Finanz- und Immobilienmärkten angepasst. Nach bisheriger Berechnungsmethode liegt der NAV bei 26,71 Euro je Aktie.
Zu den Geschäftsbereichen im Einzelnen
IVG Investment
In den ersten neun Monaten lag die Gesamtleistung des Geschäftsbereichs IVG Investment bei -2,4 Mio. Euro und damit deutlich unter dem Vorjahreswert von 327,4 Mio. Euro. Maßgeblich für diese Entwicklung waren angesichts sich weiter verschlechternder Immobilienmärkte hohe negative nicht zahlungswirksame unrealisierte Marktwertänderungen von 319,1 Mio. Euro, davon entfielen 150,8 Mio. Euro auf das dritte Quartal. In den ersten neun Monaten des Vorjahres wurden demgegenüber positive Marktwertänderungen von 83,4 Mio. Euro erzielt.
Die Nettomieten stiegen gegenüber den ersten neun Monaten 2007 um 54,8 % auf 241,4 Mio. Euro. Dieser Anstieg ist wesentlich durch den Zugang von Portfolien (u.a. Allianz, Pegasus, Alster, Düsseldorf Plus) begründet. Im Like-for-like-Vergleich lagen die Mieten im Vergleich 30.09.2008 zu 30.09.2007 um 2,7 % über den Mieten des Vorjahres.
Insgesamt verzeichnete der Geschäftsbereich IVG Investment in den ersten neun Monaten verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ein deutlich geringeres EBIT. Es ging von 211,6 Mio. Euro auf -102,9 Mio. Euro zurück. Das EBIT adjusted lag bei -124,6 Mio. Euro nach 230,4 Mio. Euro im Vergleichszeitraum. Die NOI-Rendite lag mit 4,6 % auf der gleichen Höhe wie im Vorquartal. Der Gesamtwert des Immobilienportfolios des Geschäftsbereichs sank hingegen im gleichen Zeitraum von 5,8 auf 5,7 Mrd. Euro. Dieser Rückgang beruht auf Verkäufen und negativen unrealisierten Marktwertänderungen.
Der Geschäftsbereich IVG Investment wird sich weiterhin auf die Optimierung der Strukturen und die Verbesserung der Renditen konzentrieren. Hierzu sollen verstärkt nicht strategiekonforme Immobilien und Immobilien, deren Wertschöpfungspotenziale weitgehend gehoben sind, veräußert werden. Geeignete Objekte können auch in Fonds oder Joint Ventures eingebracht werden. Zur Realisierung dieses Programms, das für 2008 insgesamt ein Zielvolumen von 500 Mio. Euro zur Verringerung der Verschuldung hat, bedarf es weiterer Verkäufe von rund 350 Mio. Euro bis Ende 2008. Die Verkäufe hängen auch von der Finanzierungsbereitschaft der Banken potentieller Investoren ab. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass sich das Verkaufsprogramm teilweise in das Geschäftsjahr 2009 verschiebt.
In Deutschland sind die strategiekonformen Immobilien bislang als „REIT-Portfolio“ zusammengefasst. Hierbei handelt es sich um Büroimmobilien mit einem Verkehrswert von 3,4 Mrd. Euro. Die aktuelle Kapitalmarktsituation schließt einen Börsengang des IVG REIT in der gegenwärtigen Form aus. Daher wird der IPO des REIT-Portfolios in dieser Form derzeit nicht weiterverfolgt.
IVG Funds
Die Gesamtleistung des Geschäftsbereichs IVG Funds stieg in den ersten neun Monaten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 14,7 % auf 143,5 Mio. Euro (Vorjahreszeitraum: 125,1 Mio. Euro). Dies beruht im Wesentlichen auf deutlich höheren Nettomieten und Bestandsveränderungen.
Die Umsätze aus Transaktionen von Immobilien sowie aus der Konzeption und dem Vertrieb von geschlossenen Immobilienfonds (Transaktionen, Konzeption und Vertrieb) waren hingegen deutlich niedriger als im Vergleichszeitraum; in den ersten neun Monaten des Jahres 2008 betrugen sie 10,5 Mio. Euro, da sie aus den für 2008 konzipierten Fonds vornehmlich im letzten Quartal anfallen werden.
Das EBIT verringerte sich in den ersten drei Quartalen 2008 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 25,7 % von 59,6 Mio. Euro auf 44,3 Mio. Euro. Das EBIT adjusted ging um 44,8 % von 45,5 Mio. Euro auf 25,1 Mio. Euro zurück.
Hervorzuheben ist der Platzierungserfolg des EuroSelect 16 „The Square“. Das Eigenkapital des geschlossenen Fonds mit einer luxemburger Immobilie in Höhe von 240 Mio. Euro wurde im dritten Quartal in wenigen Wochen fast vollständig vertrieben. Die Umsätze daraus werden allerdings erst im 4. Quartal abgerechnet. Im Bereich der institutionellen Fonds konnten die Assets under Management durch Ankäufe von mehr als 750 Mio. Euro erhöht werden. Mit dem Start des Kavernenfonds werden sich die Assets under Management weiter erhöhen und die Produktpalette nachhaltig ausgebaut. Zum Ende des dritten Quartals lagen die Assets under Management bei 14,3 Mrd. Euro.
IVG Development
Die Gesamtleistung des Geschäftsbereichs IVG Development erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 320,7 Mio. Euro auf 350,7 Mio. Euro, dies entspricht einer Steigerung von 9,4 %. Ursächlich dafür war in erster Linie mit 230,1 Mio. Euro das weitere Anwachsen der Bestandsveränderungen um 2,9 % (Vorjahreszeitraum: 223,6 Mio. Euro). Im Bereich IVG Development wurde plangemäß ein Verkaufsvolumen von 279,3 Mio. Euro erreicht.
Die Vermietungsleistung des Geschäftsbereichs – gemessen an den neu abgeschlossenen Mietverträgen – entwickelte sich in den ersten neun Monaten des Jahres 2008 positiv. Sie stieg auf 67.400 m² nach 36.700 m² im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Der wirtschaftliche Vermietungsgrad für die Developmentpipeline blieb stabil. Für die gesamte Pipeline liegt der Vermietungsgrad Ende September bei 43,2 % (Ende 2007: 42,5 %, Ende Juni 2008: 45,7 %). Der Vermietungsgrad für die 2008 zur Abrechnung vorgesehenen Projekte ist weiter gewachsen – auf nunmehr 96,2 % (Ende 2007: 74,9 %, Ende Juni 2008: 88,1 %).
Das EBIT stieg im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2007 von 65,4 Mio. Euro auf 76,2 Mio. Euro und damit um 16,5 %. Das EBIT adjusted des Geschäftsbereichs erreichte 92,3 Mio. Euro nach 75,1 Mio. Euro im Vergleichszeitraum 2007. Wesentliche Ergebnistreiber sind neben den unrealisierten Marktwertänderungen (32,3 Mio. Euro nach 0,3 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum) die abgerechneten Projektverkäufe. Die drei IVG Büroprojekte in Düsseldorf, Helsinki und Paris waren überaus erfolgreich: Der Trading Profit lag im Durchschnitt bei 45 % und damit deutlich über den Planungen.
Die Projektpipeline lag Ende des dritten Quartals im Vergleich zum Halbjahr unverändert bei einem Volumen von 2,5 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 2,4 Mrd. Euro ist das eine moderate Steigerung von 5,3 %. Von der Pipeline waren Ende des dritten Quartals 926 Mio. Euro (nach 870 Mio. Euro am Ende des ersten Halbjahres) investiert. Die kurzfristige Projektpipeline hat ein Volumen von 1,5 Mrd. Euro; dabei handelt es sich um Projekte mit konkreten vertraglichen Verpflichtungen, die in den Jahren 2008 bis 2010 realisiert werden.
Die gesamte Projektpipeline wird sich durch die geplanten Verkäufe bis Ende 2008 auf eine Größenordnung von 2,4 Mrd. Euro reduzieren. Damit wird der weitere Abbau der Pipeline eingeleitet. Zusätzlich prüfen wir derzeit alle Möglichkeiten, die Developmentpipeline zu reduzieren.
IVG Caverns
Der Geschäftsbereich IVG Caverns konnte die Gesamtleistung in den ersten neun Monaten 2008 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln. Sie stieg von 110,8 Mio. Euro auf 280,0 Mio. Euro. Dieser starke Anstieg ist im Wesentlichen auf die positive Entwicklung der unrealisierten Marktwertänderungen der Investment Property zurückzuführen. Diese betrugen in den ersten neun Monaten 224,2 Mio. Euro. Dies berücksichtigt den Wechsel der Bewertung mittels Discounted Cashflow-Verfahren zum Vergleichswertverfahren (+143,6 Mio. Euro) durch den Gutachter BDO aufgrund der Kavernentransaktion sowie die Wertsteigerung im ersten Halbjahr 2008 von 80,6 Mio. Euro. Die Hochschreibung um 143,6 Mio. Euro wird im vierten Quartal zu einem geringeren Buchgewinn aus der Kavernenfondstransaktion führen. Das EBIT konnte im Vergleich zum Vorjahr von 98,0 Mio. Euro auf 251,7 Mio. Euro und das EBIT adjusted von 98,7 Mio. Euro auf 252,7 Mio. Euro um jeweils mehr als 100 % erhöht werden.
Der Ausbau des Kavernenfeldes in Etzel schreitet planmäßig voran. Aktuell werden 20 Kavernen gesolt. Die erste Neubaukaverne wird im ersten Halbjahr 2009 fertiggestellt. Danach ist bis zum Jahr 2022 die Fertigstellung von durchschnittlich sieben Kavernen pro Jahr geplant.
Kavernentransaktion
Die Transaktion wird im November abgeschlossen. 40 Bestandskavernen werden an den Fonds übertragen. IVG erzielt aus der Transaktion bis 2014 einen Verkaufserlös von nominal 1,7 Mrd. Euro, davon entfallen 836 Mio. Euro auf die 40 Bestandskavernen. Der restliche Kaufpreis fließt in den Jahren 2009 bis 2014 sukzessive mit Fertigstellung und Übertragung der Kavernen auf den Fonds zu. Durch eine optimierte Strukturierung der Transaktion kann die Steuerbelastung minimiert werden.
Aus der Transaktion wird sich für 2008 ein Ergebnis vor Ertragsteuern von 273 Mio. Euro, ein Konzernergebnisbeitrag von 236 Mio. Euro und ein Cash-Zufluss von 598 Mio. Euro ergeben. Durch den Verkaufsprozess wurden Marktwerte etabliert, die in die externe Wertermittlung der Kavernen zum dritten Quartal einfließen, sodass 143,6 Mio. Euro des Transaktionsergebnisbeitrags bereits als unrealisierte Marktwertänderungen im Ergebnis des dritten Quartals enthalten sind.
Solide Finanzierung
Zum 30.09.2008 verfügt IVG über freie Kreditlinien im Volumen von 1,25 Mrd. Euro. Die freien Kreditlinien haben eine Laufzeit zwischen vier Monaten und sechs Jahren. Alle in den abgelaufenen neun Monaten des Geschäftsjahres zur Verlängerung anstehenden Kreditlinien konnten erfolgreich prolongiert werden. Darüber hinaus wurde ein Volumen von 0,78 Mrd. Euro an neuen Kreditlinien vereinbart. Dies bestätigt die Fähigkeit der IVG, auch im aktuellen Finanzmarktumfeld laufend Finanzierungen zu attraktiven Konditionen zu kontrahieren.
Ausblick
Die Ergebnisprognose für das Gesamtjahr 2008 ist um eine Prognose des operativen Geschäftes erweitert worden, die zwei Effekte sowohl auf Konzernebene als auch in den Geschäftsbereichen eliminiert. Das sind zum einen die unrealisierten nicht zahlungswirksamen Marktwertänderungen des Geschäftsbereichs IVG Investment von insgesamt -400 Mio. Euro bis -420 Mio. Euro und zum anderen die Effekte des Teilverkaufs des Kavernengeschäfts (273 Mio. Euro), um die die entsprechenden Gesamtleistungs- und EBIT adjusted-Prognosen angepasst wurden. Zur besseren Vergleichbarkeit wurden auch die Halbjahresprognosewerte angepasst.
Für den IVG Konzern erwarten wir für 2008 aus operativer Sicht eine Gesamtleistung (bereinigt um unrealisierte Marktwertänderungen des Geschäftsbereichs IVG Investment und Effekte des Kavernenteilverkaufs) zwischen 1,2 Mrd. Euro und 1,3 Mrd. Euro (Prognose Halbjahr 2008: 1,3 Mrd. Euro bis 1,4 Mrd. Euro). Das bereinigte EBIT adjusted sollte in einer Größenordnung zwischen 430 Mio. Euro und 460 Mio. Euro liegen und damit unverändert zur Halbjahresprognose. (Prognose Halbjahr 2008: 430 Mio. Euro bis 460 Mio. Euro). Nach Abzug des erwarteten Finanzergebnisses und der bereinigten Ertragsteuern ergibt sich ein Konzernergebnis aus der operativen Tätigkeit zwischen 160 Mio. Euro und 170 Mio. Euro.
Unter Berücksichtigung der erwarteten, nicht zahlungswirksamen, unrealisierten Marktwertänderungen des Geschäftsbereichs IVG Investment und Effekten aus dem Teilverkauf des Kavernengeschäfts sollte die Gesamtleistung des Geschäftsjahres 2008 bei 1,1 Mrd. Euro bis 1,2 Mrd. Euro (Prognose Halbjahr 2008: 1,2 Mrd. Euro bis 1,3 Mrd. Euro) liegen. Für das EBIT adjusted wird ein Wert zwischen 300 Mio. Euro und 320 Mio. Euro (Prognose Halbjahr 2008: 270 Mio. Euro bis 300 Mio. Euro) erwartet. Das Konzernergebnis sollte unter Berücksichtigung aller genannten Effekte in einer Spanne von 50 Mio. Euro bis 70 Mio. Euro liegen.
Vor dem Hintergrund der immer noch nicht abgeklungenen Finanzmarktkrise sehen wir uns derzeit nicht in der Lage, eine konkrete Aussage zur Höhe der Dividende für das Jahr 2008 zu tätigen. Über den Dividendenvorschlag für das Jahr 2008 wird im Frühjahr 2009 nach Vorliegen der Jahresabschlüsse entschieden.
Ergebnisse der ersten neun Monate des Jahres 2008
| 9M/08 in Mio. Euro |
9M/07 in Mio. Euro |
Veränderung in % | |
| Umsatzerlöse | 450,0 | 365,6 | 23,1 |
| Gesamtleistung | 773,6 | 893,1 | -13,4 |
| EBIT | 252,5 | 384,2 | -34,3 |
| Konzernergebnis nach Steuern |
34,1 | 261,9 | -87 |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in Euro) |
0,12 | 2,06 | -94,2 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie (in Euro) |
0,13 | 1,98 | -93,4 |
IVG Immobilien AG
IVG Immobilien AG ist eine der großen europäischen Immobiliengesellschaften mit einem betreuten Vermögen von über € 20 Mrd. in den Geschäftsbereichen IVG Investment, IVG Funds, IVG Development und IVG Caverns. Der Investitionsschwerpunkt liegt auf Büroimmobilien an ausgewählten europäischen Top-Standorten. IVG nutzt das Standortnetz erfolgreich, um von den Marktchancen in den Regionen zu profitieren und attraktive Renditen für ihre Investoren zu generieren.
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